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2025-0200-011487
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공매 오피스텔 권리 분석 및 투자 가이드
최근 공매로 나오는 오피스텔 매물에 대한 문의가 많아지고 있습니다. 특히 직장인과 학생 수요가 많은 역세권 오피스텔의 경우, 공실 걱정이 거의 없는 안정적인 투자처로 주목받고 있습니다. 이번 글에서는 특정 오피스텔의 권리 분석과 함께 투자 시 고려해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.
📌 투자 개요
- 전세 보증 가능 금액: 약 1억 8천만 원
- 월세 시세:
- 보증금 1,000만 원 / 월세 80~85만 원
- 보증금 500만 원 / 월세 90만 원
- 관리비: 월 12만 원
- 수요층:
- 직장인 및 학생 → 매물 나오면 하루 4~5건 이상의 문의 발생
- 직원 숙소(사택) 수요 있음
- 공실 리스크: 역세권 입지로 인해 공실 걱정 거의 없음
- 신탁 매물 거래 활성화
🏢 건물 특징 및 전망
- 전망(뷰) 차이:
- 1~6호: 벽뷰
- 7~14호: 호텔 빌딩뷰
- 공매 매물에 대한 문의가 꾸준히 증가하는 추세
📑 권리 분석 – 임대차 계약 현황
현재 임대차 계약
📌 임차인 승계 가능 여부
✔ 504호 (500/85) → 승계 가능 (임대인 동의받은 계약)
- 계약기간: 23.08.20 ~ 25.08.20
- 계약기간이 남아 있으므로 보증금 및 계약기간 승계 여부 확인 필요
✔ 809호 (1,000/85), 1202호 (500/85) → 묵시적 연장된 계약
- 809호 계약기간: 23.08.19 ~ 24.08.18
- 1202호 계약기간: 23.07.19 ~ 24.07.18
- 임대인 동의받은 초기 계약이나 묵시적 연장 시 재동의 받지 않음
📌 투자자가 확인해야 할 사항
✅ 809호 & 1202호:
- 계약 종료 후 임차인이 재계약 시 임대인 동의 여부 확인 필요
- 동의받지 못한 계약이라면 보증금 인수 후 명도 절차 진행 필요
✅ 504호:
- 계약기간 중이므로 보증금 및 계약 승계 여부 확인 필요
💰 대출 실행 가능 여부
📌 전입 여부와 대출 실행 관계
- 현재 위 3개 호실 모두 전입내역 없음
- 전입이 없는 경우, 법적으로 주택임대차보호법(주임법)의 대항력 없음
- 따라서, 대출 실행 시 선순위 권리가 없으면 대출 가능
📌 은행의 대출 심사 방식
- 은행에서는 대출 실행 전 전입세대열람 확인
- 전입이 없다면, 법적 보호를 받는 임차인이 없다고 판단하여 대출 가능
🏠 명도 및 보증금 인수 관련 정리
📌 계약기간이 남아 있는 임차인 (504호)
- 보증금 및 계약기간을 승계하는 것이 일반적
📌 재계약에 동의받지 않은 임차인 (809호, 1202호)
- 보증금 인수 후 명도 진행 가능
- 기존 계약이 묵시적 연장된 경우라도, 임대인의 재동의가 없으면 명도 대상
📌 경매 vs 일반 매매의 차이
- 경매에서는 전입을 해야 대항력이 생김 → 보증금 보호 가능
- 일반 매매에서는 전입 여부와 관계없이 소유주(우선수익자, 위탁자)와 체결된 보증금은 인수 조건에 따라 다름
📌 개인 간 매매 시 주의할 점
- 보증금 인수를 조건으로 매매 계약을 진행하면, 매수자가 해당 보증금을 인수하는 구조
- 따라서, 계약 전 임대차 계약의 법적 효력과 인수 여부를 명확히 확인해야 함
📢 마무리 – 투자 시 고려할 점
✅ 임대차 계약 상태를 철저히 검토
✅ 동의받은 임대차인지, 묵시적 연장된 계약인지 확인
✅ 전입 여부에 따른 대출 가능성 확인
✅ 임차인 명도 필요 여부 및 보증금 인수 조건 검토
✅ 공매로 진행되는 오피스텔의 수요 및 공실 리스크 분석
공매 오피스텔 투자 시, 단순히 수익률만 고려할 것이 아니라 임대차 계약 상태 및 권리관계를 명확히 파악하는 것이 가장 중요합니다. 투자 전 충분한 법적 검토를 거쳐 안정적인 수익을 확보하시길 바랍니다. 😊